• Сьогодні: Субота, Листопад 18, 2017

Роздуми про Скандію і не тільки…

Червень18/ 2017
avatar
Ірина Нікітчина

Громадська активістка, член Штабу з розробки та громадського обговорення змін до Генерального плану міста Бровари, фахівець з питань архітектури, помічник депутата Броварської міської ради Андрія Саука

Команда сайту «МПЗ» може не поділяти погляди авторів та не несе відповідальності за інформацію, опубліковану у розділі «Блоги». Відповідальність за зміст, достовірність фактів, цитат, власних назв та інших відомостей несуть автори текстів, розміщених у розділі «Блоги»

Для громадського активіста настав час висновків щодо ефективності прикладання зусиль. Отриманий досвід привів до росту компетенцій, але не дав бажаного результату.

 

ВТРАТА СТРАТЕГІЧНОЇ ПЕРЕВАГИ.

Йде третій рік активного протистояння забудові ІІ житлового району, до якого  довелося долучитися і мені в якості члена Штабу з розробки змін до генерального плану м.Бровари і підготовки громадських обговорень. В травні-серпні 2015  відбувалися збір зауважень та пропозицій до генплану,  об’єднання зусиль громадських активістів. Тоді ж була взята на озброєння пропозиція створення рекреаційної зони та зміни багатоповерхової забудови на садибну, яка базувалася на необхідності відновлення природнього озера Свідловщина на території ІІ житлового району, врахування критичного рівня грунтових вод і розробки ТЕО по боротьбі з підтопленням перш ніж починати освоєння території під багатоквартирну забудову.

В серпні 2015 підготовку обговорення Змін до генплану було припинено за причини дії тимчасового Положення про громадські слухання, що виключає їх проведення на період перед виборами, а потім – зникла зацікавленість “основного інвестора” у фінансуванні проекту змін до генплану, разом з ним і зацікавленість міської ради у продовженні даної роботи.

Саме перед виборами до місцевих рад восени 2015  в Бровари зайшов Забудовник ТОВ «ПРОСПЕРІТАТІС»  і отримав містобудівні умови та обмеження на забудову перших будинків у ЖК “Скандія”.   Право на  багатоповерхову забудову надавалося  затвердженим у 2007 році Детальним планом території частини території ІІ житлового району, вул. Богунської-Маяковського.  Так наступальні позиції громадських активістів були втрачені.

 

ЛЕГЕНДА.

Основою боротьби за створення великої рекреаційної зони на території ІІ житлового району стало твердження броварських старожилів про існування та необхідність відновлення природнього озера Свідловщина. Але як з’ясувалося, озера Свідловщина тут ніколи не було. Його історичне місце в с.Княжичі і знаходилося воно за садовим товариством “Ялинка”. Наразі ним проходить русло основного меліоративного каналу ( див. карту “ Трехверстовка  Шуберта. 1868 р”., аркуш 22-9).

Право на створення рекреаційної зони у громади є і без даної легенди, але потрібно вимогу ставити до Броварської міської ради, адже вона є Замовником проектів Детального плану або ж Генплану. Будь-які зміни щодо збільшення площі зелених насаджень та озера, нехай навіть і штучного, мають йти за рахунок зменшення інвестиційних зобов’язань Забудовника за пропорційної участі міста. Немає політичної волі міняти містобудівну документацію, виокремлювати землі рекреаційного призначення  і залучати до вирішення інженерних питань місцевий бюджет, то краще зосередитися на опрацюванні дієвих механізмів громадського контролю Забудовника.

 

ВІДКРИТІ ЧИ ЗАКРИТІ КАНАЛИ?

Існувала пропозиція від активістів використовувати для водовідведеня відкриті канали. Та рештки меліоративних каналів, що дісталися місту у спадок після розширення межі міста, знаходяться в занедбаному стані,  належне їх утримання потребуватиме більше коштів, ніж закритої системи. Окрім всього, виявляється, це протирічить будівельним нормам. Система зливної  каналізації  для  міст і селищ міського типу має бути передбачена тільки закритого  типу  з  попереднім очищенням стоку. Застосування відкритого  водовідвідного  устаткування (канав, кюветів,  лотків) допускається в сільських  населених  пунктах,  а також на території парків.

 

САДИБНА ЗАБУДОВА ЧИ БАГАТОПОВЕРХОВА?

В 1994 році  інститутом  Діпромісто був розроблений ТЕО розвитку міста / містобудівне обгрунтування встановлення межі міста.   ТЕО запропонував чотири варіанти розвитку житлової забудови з різним співвідношенням багатоквартирної забудови до садибної. Три варіанти з чотирьох – ІІ,ІІІ і IV, бачили розвиток частини території ІІ житлового району багатоповерховою забудовою. Тільки Варіант І  відрізнявся від інших тим, що не включав територію нинішньої “Скандії” в межу міста взагалі.  Варіант ІІ ліг в основу генерального плану 1999 року.

Це досить несподівано, адже відомо, що в генплані 1999 року дана територія була вирішена інакше – садибною та блокованою забудовою. Тож бачимо, що містобудівна думка коливається від одного полюсу до іншого.

Наявна проблема з підтопленням та затопленням не вирішується вже протягом багатьох десятиріч. Як краще будуватися? Залишити цю ділянку в спокої не вдасться, адже на неї багато хто вже накинув оком. Шляхом садибної забудови? Нажаль, – ні. Сучасна  хаотична розбудова приватного сектору, що спостерігається в Броварах, ведеться не комплексно і не прогнозовано. Індивідуальний забудовник не бере на себе інвестиційні зобов’язання, не сплачує пайової участі, ніколи не пообіцяє вирішення проблеми підтоплення та каналізування.  Навіть там, де мала б бути пайова участь, знаходяться  способи  її уникнути.

Тож, краще таки дати можливість реалізувати проект ЖК “Скандія” з 7-поверховою забудовою і інвестиціями в об’єкти соціальної та інженерної інфраструктури, ніж відкладати вирішення проблем на невизначений період.

 

ЗЕМЛІ КСП “НОВА УКРАЇНА”

Ще гірше – руками активістів втрутитися в перерозподіл будівельного ринку. Нещодавно була поширена новина: землі КСП “Нова Україна”, з яких сформовано нинішню ділянку будівництва, незаконно вилучені  і вимагаються  у суді до повернення власнику/правонаступнику. Навіть якщо і так, то це не питання протистояння громадськості до Забудовника.  Що має цікавити громадського активіста? Перерозподіл землі? Це не наша мета. Історично Постановою верховної Ради N 146/98-ВР від 3 березня 1998 року в  межі  міста  Бровари  Київської   області   увійшли землі Броварського району загальною площею 1271,6 гектари,  з яких територія нового будівництва ІІ житлового району ЖК “Скандія” складає близько 80 га. Проект встановлення меж м.Бровари був погоджений головою КСП “Нова Україна” Хоменком В.М.  Межі міста встановлювалися на підставі ТЕО 1994 року з мотивів містобудівних потреб.

 

ДОГОВІР ОРЕНДИ І ІНВЕСТИЦІЙНІ ЗОБОВ’ЯЗАННЯ

Доводиться  визнати, що вносити зміни до Детального плану території з метою зміни багатоповерхової забудови на індувідуальну садибну в міській раді не планують, тому вимога скасувати Договір оренди за порушення умови надання для індивідуальної садибної забудови є неправомірною. Виявлена невідповідність  вирішується не вигнанням Забудовника, а правками до Договору оренди.

На адресу Забудовника мали місце звинувачення в тому, що він порушив інвестиційні зобов’язання, тобто, мав спочатку повністю вирішити питання водопониження, а потім лише приступати до будівництва.  В тому, що в Договорі про співпрацю було прописане популістичне зобов’язання, вини “Скандії” немає. Його укладали ТОВ «АФРОДІТА», ТОВ «ЖИТЛОВО-СЕРВІСНА КОМПАНІЯ».  В будівництві є окрема наука – технологія будівельного виробництва, яка визначає як саму організацію так і послідовність виконання робіт. Правда в тому, що треба йти послідовно знизу-вверх, одночасно з будівництвом житла прокладати інженерні мережі, двічі не повертатися до земляних робіт, до того ж,  – для мереж з водопониження бажано вихопити сезон найнижчого рівня стояння води.

Зараз в інвестиційних пропозиціях ТОВ «ПРОСПЕРІТАТІС» строки  виконання робіт розбиті на пускові комплекси та етапи, в яких  реалізація заходів захисту території розрахована на період 2017-2021, а об’єктів соціальної інфраструктури – поетапно до 2025  року.

 

ЩІЛЬНІСТЬ ЗАБУДОВИ

За ініціативи ТОВ «ПРОСПЕРІТАТІС» фахівцями інституту ДП “ДІПРОМІСТО” була проведена зустріч для надання відповідей громадським активістам по плану забудови ІІ житлового району, під час якої встановлено, що в порівнянні з показниками діючого Детального плану території площу озеленених зон збільшено, кількість мешканців на одиницю площі не перевищено. Вона складає 327 осіб на 1га. Про такі показники варто помріяти мешканцям інших житлових районів.

 

ФІЗИКО-МАТЕМАТИЧНА МОДЕЛЬ

“Фізико-математична модель щодо баражного ефекту” – ці магічні слова були залізобетонною вимогою громадських активістів. Необхідність виконання її було зазначено для попередніх містобудівних рішень і перш за все тому, що  при освоєнні території передбачався значний намив, навантаження на грунт та тиск на нижні горизонти води як вертикальним плануванням так і спорудами . Забудовник ЖК “Скандії” зберігає природній рельєф, в конструкції фундаментів не застосовує висячі палі, що стискають грунт, навпаки – довгі стійкі палі, які пронизують слабкі верстви і входять в тверді шари грунту.

Згідно ДБН В.1.1-25-2009 математичне моделювання гідродинамічних процесів виконується при проектуванні інженерного захисту відповідальних будівель та споруд класу наслідків СС-3. Має виконуватися кількісний прогноз зміни рівнів ґрунтових вод з урахуванням техногенних факторів.  Для  цього  вимагаються спеціальні  комплексні  дослідження  балансу підземних вод на прилеглих територіях, в тому числі не менше ніж річний цикл стаціонарних спостережень за режимом підземних вод. До таких робіт залучаються науково-дослідні та територіальні вишукувальні організації.

З осені 2015 часу для досліджень було достатньо, є генеральний план забудови з характеристикою будівель та споруд, креслення щодо проходження інженерних мереж. ТОВ «ПРОСПЕРІТАТІС» отримало від ДП “Українська Геологічна Компанія” “Гідрогеологічний висновок на проект ”Захисту від підтоплення земельної ділянки загальною площею 79,8684 га, що прилягає до вул.Богунської та вул.Дорошенка в м.Бровари Київської області”.

Залишилася мала крихта – продемонструвати чи має місце в виконаній роботі математичне моделювання гідродинамічних процесів.

 

На цьому аргументовані заперечення закінчуються і потрібно зрозуміти, що основу конфліктів із забудовниками, що виникають все частіше в різних точках Броварів, закладено рішеннями Броварської міської ради та її очільником – І.В.Сапожком  починаючи з 2007 року. Це вам і Детальний план території ІІ житлового району, вул. Богунської-Маяковського; Детальний план по вул. Фельдмана, де громадську забудову в районі Броварської районної лікарні змінили на багатоповерхову і Акт обстеження земельної ділянки по вул.Чорновола, в якому багаторічні сосни визнані чагарниками.  Завдання дня – повернути вектор зусиль в інший бік, ставити вимоги до міської ради, адже тільки вона є Замовником розробки містобудівної документації, а Забудовник балансує на прописаних нею обмеженнях.

 

ТЕРМІНИ:

Баражний ефект – штучне створення підпорів під час освоєння підземного простору. На міських територіях виникає внаслідок часткового або повного перекриття підземного потоку фундаментами, підвалинами, комунікаціями, протифільтраційними екранами й іншими підземними спорудами. При цьому можуть створюватися небезпечні градієнти напорів підземних вод.

Затоплення (поверхневими водами) – утворення вільної поверхні води на ділянці території внаслідок підвищення рівня водотоку, водойми, накопичення поверхневих вод у низинах рельєфу.

Підтоплення (ґрунтовими водами) – інженерно-геологічний процес, який має прояви у певних умовах природного середовища (в тому числі на міських територіях) внаслідок спільного впливу причин і факторів, як природного, так і техногенного походження, коли за розрахунковий період часу відбувається збільшення вологості ґрунтів або підняття рівня ґрунтових вод до граничних значень, за якими порушуються умови будівництва й експлуатації будинків та заболочування земель сільськогосподарського призначення.

Техногенне підтоплення та затоплення – підтоплення та затоплення територій та споруд внаслідок будівництва або виробничої діяльності.